Comment savoir si un terrain est constructible

« Constructible » n'est pas une qualité du terrain : c'est le résultat de plusieurs règles qui se superposent. Une parcelle peut être classée en zone urbaine et rester difficile à bâtir à cause d'un risque ou d'une servitude. Voici les vérifications à faire, dans l'ordre.

1. Identifier la parcelle

Tout part de la référence cadastrale : la commune, la section et le numéro. Elle figure sur l'acte de propriété et sur l'avis de taxe foncière. À défaut, une adresse suffit pour retrouver la parcelle sur le plan cadastral.

2. Connaître le document d'urbanisme de la commune

• Un plan local d'urbanisme (PLU ou PLUi) découpe le territoire en zones U, AU, A et N, chacune avec son règlement.
• Une carte communale distingue des secteurs constructibles et non constructibles ; les règles de construction sont alors celles du règlement national d'urbanisme.
• Sans document, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique : on ne construit en principe que dans les parties déjà urbanisées. PLU, carte communale ou RNU.

3. Lire la zone et son règlement

Les zones U sont constructibles, les zones AU le deviennent selon les conditions fixées, les zones A et N sont protégées. Le règlement de la zone fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs par rapport à la voie et aux limites, le stationnement et les espaces verts. Les zones du PLU.

4. Vérifier les servitudes et protections

Abords d'un monument historique (avis de l'architecte des Bâtiments de France), site classé, servitudes de réseaux, emplacements réservés : chacune peut encadrer ou interdire un projet.

5. Vérifier les risques

Un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, risques technologiques) peut rendre une zone inconstructible ou imposer des prescriptions. Zone inondable et PPR.

6. Vérifier les lois Littoral et Montagne

Dans les communes concernées, elles imposent de construire en continuité de l'existant, quelle que soit la zone du PLU. La loi Littoral · La loi Montagne.

7. Vérifier l'accès et les réseaux

Accès à une voie, eau, électricité, assainissement collectif ou individuel : sans eux, un permis peut être refusé ou assorti de travaux coûteux.

8. Sécuriser avec un certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme opérationnel, délivré par la mairie, indique si votre projet précis est réalisable et fige les règles pendant 18 mois. Le certificat d'urbanisme.