Comment savoir si un terrain est constructible en Corse

En Corse, la question « ce terrain est-il constructible ? » n'a jamais une seule réponse. Une parcelle classée en zone urbaine par le plan local d'urbanisme peut rester inconstructible à cause du PADDUC ou de la loi Littoral. À l'inverse, une parcelle sans document d'urbanisme peut accueillir une maison si elle se situe dans les parties déjà urbanisées de la commune. Voici les six vérifications à faire, dans l'ordre.

1. Identifier la parcelle

Tout commence par la référence cadastrale : la commune, la section (une ou deux lettres) et le numéro de parcelle. Elle figure sur l'acte de propriété et sur l'avis de taxe foncière. Sans elle, une adresse suffit : notre carte affiche le plan cadastral et il suffit de cliquer sur le terrain. Trouver une parcelle sur le cadastre.

2. Connaître le document d'urbanisme de la commune

Chaque commune relève de l'un de ces trois régimes :

• Un plan local d'urbanisme (PLU) : il découpe la commune en zones U, AU, A et N, chacune avec son règlement.
• Une carte communale : elle distingue des secteurs constructibles et non constructibles ; les règles de construction sont alors celles du règlement national d'urbanisme.
• Le règlement national d'urbanisme (RNU) : en l'absence de document, la construction n'est en principe admise que dans les parties actuellement urbanisées de la commune.

PLU, carte communale ou RNU : les différences.

3. Trouver la zone et lire son règlement

La zone de la parcelle donne la règle de base : une zone U ou AU ouverte est en principe constructible, une zone A ou N ne l'est pas, sauf exceptions. Mais c'est le règlement écrit de la zone qui décide vraiment : usages autorisés, surface minimale, reculs par rapport aux voies et aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur, aspect, stationnement. Les zones du PLU expliquées.

4. Vérifier le PADDUC

Le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse s'impose aux PLU. Un terrain situé dans un espace stratégique agricole ou dans un espace remarquable et caractéristique du littoral peut être inconstructible, même si le PLU le classe en zone constructible. Le PADDUC et votre terrain.

5. Vérifier la loi Littoral ou la loi Montagne

Dans les communes littorales, l'extension de l'urbanisation doit se faire en continuité des agglomérations et des villages existants, et toute construction est interdite dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés. Dans les communes de montagne, la règle de continuité avec les bourgs, villages et hameaux s'applique. Ces règles ont conduit les juridictions administratives à annuler de nombreux permis en Corse. La loi Littoral · La loi Montagne.

6. Vérifier les risques, l'accès et les réseaux

Un plan de prévention des risques peut interdire ou encadrer la construction (inondation, feu de forêt, mouvement de terrain). Il faut aussi un accès suffisant à une voie et la possibilité de raccorder l'eau, l'électricité et l'assainissement, ou de réaliser un assainissement individuel. Zone inondable et PPR · Assainissement individuel.

La seule réponse qui engage l'administration

Ces vérifications donnent une réponse fiable pour orienter une décision. Mais seul le certificat d'urbanisme opérationnel, délivré gratuitement par la mairie, engage l'administration sur la faisabilité d'un projet précis et fige les règles pendant dix-huit mois. Le certificat d'urbanisme.