En Corse, le prix d'un terrain varie dans des proportions considérables : quelques euros le mètre carré pour un terrain naturel de l'intérieur, plusieurs centaines pour un terrain constructible proche de la mer. Pour estimer un prix juste, il faut des données réelles et une bonne lecture de la constructibilité.
Les ventes réelles : la base DVF
Les « demandes de valeurs foncières » (DVF) recensent les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale, publiées en données ouvertes. Elles donnent pour chaque vente la date, le prix, la surface du terrain et, le cas échéant, la surface bâtie et le nombre de pièces.
Comparer ce qui est comparable
- Constructible ou non : un terrain à bâtir et une parcelle naturelle de même surface n'ont rien à voir. Le classement en zone U ou AU, et l'absence de contrainte PADDUC ou Littoral, sont décisifs.
- La surface : le prix au mètre carré baisse en général quand la surface augmente.
- L'emplacement : vue mer, distance au rivage, proximité d'un village.
- La viabilisation et la pente : accès, réseaux et terrassements pèsent sur le coût total du projet.
Les limites des données
Une vente peut porter sur plusieurs parcelles ou mêler terrain et bâti, ce qui fausse le prix au mètre carré. Certaines ventes ne reflètent pas le marché (ventes familiales, partages). C'est pourquoi il faut raisonner sur des médianes et des fourchettes plutôt que sur une vente isolée. Une estimation n'est pas un avis de valeur : pour une transaction, consultez un professionnel.